Dość często właściciele domów nie są zadowoleni z układu pomieszczeń mieszkalnych ani wielkości łazienek i zaczynają myśleć o przebudowie. Na tym etapie nie zdają sobie nawet sprawy, jak trudne jest wprowadzenie jakichkolwiek ingerencji w strukturę domu. Aby ułatwić sobie decyzję o ewentualnym przebudowie, warto zrozumieć, jakie są dostępne opcje i jak przystępne są ich koszty realizacji.

Rodzaje przebudowy
Uważa się, że niemal każda przebudowa musi zostać uzgodniona z zarządcą. To nieprawda. Istnieje wiele prac, które nie wymagają uzyskania pozwolenia. Są one wykonywane na podstawie tzw. projektu. W rzeczywistości, poza szczegółowym planem i dokumentami potwierdzającymi własność, w tym przypadku nic nie jest wymagane. Zazwyczaj nikt nie odmawia takich przeróbek, zwłaszcza jeśli rzeczywiście poprawiają komfort mieszkania.

W poważniejszych przypadkach konieczne jest już sporządzenie projektu i uzyskanie pozwolenia. W takim przypadku konieczne będzie zebranie wielu dokumentów. Czasami wskazane jest zrezygnowanie z takich przebudów, aby nie tracić czasu i wysiłku, na przykład na usunięcie wystającego pionu.
Przebudowa według szkicu

Szkic to schematyczne przedstawienie realizowanych prac. Bardzo często jest on po prostu nanoszony liniami na istniejący plan WIT. Czerwone linie oznaczają elementy do demontażu, zielone elementy do montażu. Opisane są również planowane działania. Taka przebudowa jest również uzgadniana, ale po jej realizacji. Oznacza to, że nadal kontaktują się z BTI i otrzymują nowy paszport techniczny.
Najczęściej najprostsze prace są uznawane za przebudowę według szkicu: przebudowa instalacji wodno-kanalizacyjnej w obrębie istniejącej łazienki, przesunięcie ścianek działowych nienośnych poza strefą mokrą lub kuchnią itp.
Trudność z przebudową według szkicu polega na tym, że właściciel nieruchomości nie zawsze może samodzielnie określić, jakie prace można wykonać bez projektu, a jakie nie. Dlatego często konieczny jest kontakt z architektem znającym przepisy obowiązujące w danym regionie. Informacje te można jednak często znaleźć niezależnie na stronie internetowej miejskiej inspekcji mieszkaniowej.
Przebudowa zgodnie z projektem


Projekt przebudowy jest wymagany, jeśli prace dotyczą ważnych lokali i struktur w mieszkaniu. Obowiązkowe jest sporządzenie, jeżeli:

  • konieczne jest przesunięcie stref mokrych w mieszkaniu lub zmiana ich granic;
  • konieczne jest wykonanie lub uszczelnienie otworu w ścianie nośnej lub suficie;
  • zmiany dotyczą przegród między mieszkaniami;
  • konieczne jest wyburzenie ścian w domu z drewnianymi podłogami;
  • miano dokonać zmian w konstrukcji podłogi;
  • konieczne jest wzniesienie nowej ścianki działowej o ciężarze powyżej 150 kg/m2;
  • przenoszona (urządzana) jest kuchnia lub wnęka kuchenna;
  • zmieniany jest kształt otworów drzwiowych lub okiennych przy wyjściu na loggię, zmieniana jest konstrukcja zewnętrzna lub rozbierany jest blok parapetowy.

Aby sporządzić szczegółowy projekt, z pewnością nie można obejść się bez pomocy architekta. Zajmują się tym pracownicy wyspecjalizowanych firm. Co więcej, wykonawca musi posiadać zezwolenie SRO.
Nawiasem mówiąc, moskwianie mają pod tym względem szczęście. W niektórych przypadkach mieszkańcy stolicy mogą otrzymać projekt od razu, bez kontaktowania się ze specjalistyczną firmą, jeśli odpowiada on jednemu z projektów przedstawionych w „Katalogu standardowych projektów przebudowy w budynkach mieszkalnych produkowanych seryjnie”.
Następnie projekt musi zostać złożony do MFC lub administracji w celu zatwierdzenia wraz z szeregiem innych dokumentów:

  • paszport techniczny i wyjaśnienie z WIT;
  • świadectwo własności;
  • zgoda (poświadczona notarialnie) właścicieli mieszkań;
  • świadectwo odbioru mieszkania lub umowy kupna-sprzedaży;
  • wniosek o przebudowę;
  • raport techniczny dotyczący bezpieczeństwa i dopuszczalności prac.

Po przeglądzie projektu i otrzymaniu zgody właściciel musi również powołać specjalistyczną komisję po wybudowaniu lub rozebraniu wszystkich niezbędnych konstrukcji, a przed pracami wykończeniowymi. Inspektor musi zaakceptować prace. Konieczne będzie natychmiastowe złożenie wniosku o certyfikat ukończenia prac. Wszystko to musi zostać wykonane w ciągu roku.
Kolejna komisja (zazwyczaj międzyresortowa) pojawi się po zakończeniu prac i wystawi certyfikat przebudowy oraz decyzję.
Następnie należy uzyskać nowy paszport techniczny i wraz z dwoma poprzednimi dokumentami zanieść go do administracji, gdzie właściciel otrzyma kolejny dokument: certyfikat oddania obiektu do użytku. Teraz pozostaje tylko zarejestrować zmiany w rejestrze za pośrednictwem MFC.
Dlatego przed rozpoczęciem przebudowy zgodnie z projektem warto od razu rozważyć za i przeciw, a także przygotować się na konieczność zebrania wielu dokumentów i skoordynowania wszelkich zmian. Jeśli nadal uznasz to za konieczne, lepiej od razu określić, co jeszcze należy zmienić w mieszkaniu. Niech wszystko przejdzie przez jeden projekt.
Kiedy nie warto rozpoczynać przebudowy?
W niektórych przypadkach nie należy od razu podejmować próby formalizowania projektu przebudowy, ponieważ i tak nie zostanie on zatwierdzony. Są to sytuacje takie jak:

  • przebudowa w podupadłym domu;
  • rozbiórka przegrody między pokojem a kuchnią w przypadku jej zagazowania;
  • likwidacja i zmiana przekroju przewodów wentylacyjnych;
  • stworzenie przejścia z salonu do głównej łazienki (dopuszczalne jest dodatkowe);
  • lokalizacja łazienki nad kuchnią lub pokojem sąsiada poniżej;
  • montaż ogrzewania podłogowego z ogólnego systemu ogrzewania domu;
  • znaczne zwiększenie obciążenia konstrukcji nośnych;
  • rozbudowa stref mokrych kosztem pomieszczeń mieszkalnych;
  • stworzenie pomieszczeń technicznych kosztem pomieszczeń mieszkalnych i niektórych innych.

W takich przypadkach łatwiej jest albo zostawić wszystko tak jak jest, albo uciec się do pewnych sztuczek. Na przykład, wymień kuchenkę gazową na elektryczną lub zamontuj przesuwną ściankę działową między pokojem a kuchnią.
Jeśli chcesz zorganizować garderobę w sypialni, powinieneś nanieść na plan stolik w tej drugiej i nazwać nowe pomieszczenie „garderobą-gabinetem”. W takim przypadku nowy lokal będzie traktowany jako mieszkalny, a nie techniczny.
Nie zawsze jednak można uciekać się do sztuczek. Dlatego kwestie sporne należy zdecydowanie wyjaśnić z wyprzedzeniem, aby nie pukać bezsensownie do drzwi przez kilka miesięcy.
Nie należy przeprowadzać nielegalnej przebudowy. Takiego mieszkania po prostu nie będzie można później sprzedać. A jeśli zmiany wpłyną na interesy sąsiadów, ci ostatni mogą wystąpić do sądu, który zobowiąże właściciela do przywrócenia stanu poprzedniego.

Przeczytaj także: